Publié le 22 août 2026 – L’arrêté transposant la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) a été publié au Journal officiel du 13 août 2026. Dès le 1er janvier 2027, le calcul du DPE (Diagnostic de performance énergétique) intégrera de nouveaux critères, dont la durée de vie résiduelle des équipements et une pondération accrue en faveur des énergies renouvelables. Le gouvernement prépare aussi un correctif pour les petites surfaces chauffées à l’électricité et prend désormais en compte le confort d’été, alors que les canicules se répètent.
Un nouveau DPE calé sur la directive européenne : une harmonisation qui complique le calcul
Les professionnels du diagnostic le savent déjà : le DPE ne se résume plus à une étiquette énergétique. La transposition de la directive EPBD, publiée au Journal officiel le 13 août 2026, impose des critères de calcul communs à l’échelle européenne. La Commission européenne vise un parc immobilier « zéro émission » d’ici 2050, avec une première étape dès 2030 pour les bâtiments neufs, selon le Parlement européen.
La méthode française devra s’aligner sur ces standards communs. Le DPE ne se limitera plus à une photographie de la consommation annuelle : il tiendra aussi compte de la pérennité technique des équipements. Un chauffage vieillissant sera pénalisé, même s’il affiche encore un rendement correct.
Pour les propriétaires, cette nouvelle méthode rend une note déjà difficile à lire encore plus complexe. La part des énergies renouvelables pèsera davantage dans le score final. Une pompe à chaleur ou un chauffe-eau solaire thermique sera ainsi mieux valorisé que le gaz ou le fioul, même à consommation comparable. Le DPE regardera donc aussi la régularité de l’élève, pas seulement sa moyenne du dernier trimestre.
Cette instabilité réglementaire inquiète. En cinq ans, le DPE a changé trois fois de méthode de calcul. Les professionnels du secteur parlent d’un « mille-feuille réglementaire » qui décourage les travaux de rénovation au lieu de les stimuler.
Petites surfaces : le correctif qui fait du bien
Le second volet de la réforme cible un problème concret : la pénurie de studios et de T1 dans les zones tendues. Le calcul du DPE pénalisait structurellement les logements de moins de 40 m², surtout ceux chauffés à l’électricité, à cause d’un coefficient d’énergie primaire défavorable. Résultat : des centaines de milliers de petits logements ont été retirés du marché locatif, classés F ou G presque automatiquement.
Les nouvelles règles corrigent ce biais statistique et réhabilitent en partie le chauffage électrique, notamment lorsqu’il est associé à une production photovoltaïque ou à une pompe à chaleur. Le ministère veut remettre sur le marché ces biens essentiels à l’offre locative des métropoles. Près de 40 000 logements pourraient passer de la catégorie G à la catégorie E ou D grâce à ce seul réajustement.
Le correctif ne concerne que les surfaces inférieures à 40 m². Pour les autres logements, les règles de calcul ne changent pas. Les propriétaires de petits biens pourront donc demander un nouveau DPE dès l’automne, avant l’entrée en vigueur du texte. Les agendas des diagnostiqueurs, déjà saturés par les demandes des trois dernières années, risquent de se remplir encore plus vite.
Confort d’été et canicules : le DPE regarde enfin les fortes chaleurs
Le changement le plus profond concerne peut-être le confort d’été. Jusqu’ici, le DPE restait un diagnostic d’hiver : il mesurait la capacité d’un logement à conserver la chaleur. Météo-France rapporte une hausse de 50 % des épisodes caniculaires sur la dernière décennie. Un logement très étanche, doté de grandes baies plein sud et dépourvu de protection solaire peut alors devenir invivable l’été. Le nouveau DPE intégrera des scénarios climatiques projetés à 2050, issus des travaux du GIEC, pour évaluer la résistance du bâti aux futures vagues de chaleur.
L’isolation par l’extérieur (ITE), les volets, les stores et les brise-soleil amélioreront donc davantage le score. Cette évolution change les priorités de rénovation : un logement mal protégé de la chaleur mais équipé d’une PAC pourrait conserver une note correcte, tandis qu’un appartement haussmannien bien isolé pour l’hiver verra son classement plafonner s’il expose ses occupants à la surchauffe.
Un marché à deux vitesses
Le nouveau DPE va peser davantage sur la valeur immobilière. Les biens bien orientés, bien isolés l’été, équipés de protections solaires et d’une ventilation naturelle efficace amélioreront leur notation. À l’inverse, les logements qui surchauffent l’été risquent de perdre de la valeur. Le diagnostic évaluera désormais la capacité d’un logement à retenir la chaleur en hiver comme à s’en protéger en été.
Les copropriétés sont en première ligne. En assemblée générale, il faut désormais trancher des choix techniques coûteux, comme l’isolation par l’extérieur, que le CSTB juge particulièrement efficace pour le confort d’été. La décision dépend de la configuration du bâtiment et des moyens des copropriétaires. Les syndics signalent une hausse des demandes de travaux lourds, mais les devis dépassent souvent 20 000 euros par logement.
Dans un marché où le DPE pèse directement sur le prix au mètre carré, les écarts se creusent. À Paris, la décote d’un logement classé F ou G atteint régulièrement 15 % par rapport à un bien classé D. Les notaires observent que la « valeur verte » devient, pour certains acheteurs, un critère de négociation avant même la localisation.
Durabilité des équipements : le DPE devient prédictif
Le DPE ne mesurera plus seulement une consommation passée. Il intégrera la durée de vie résiduelle des équipements de chauffage, de production d’eau chaude et de climatisation. Un logement doté d’une chaudière gaz en fin de vie sera pénalisé, même si son rendement instantané reste correct. À l’inverse, une pompe à chaleur récente et bien entretenue valorisera le bien.
Le DPE deviendra ainsi un outil qui oriente les travaux à prévoir. Les diagnostiqueurs devront estimer l’espérance de vie des installations, une approche qui exige davantage de formation et allonge le temps de visite. Pour les ménages, le remplacement d’un équipement devra être anticipé avant une vente.
Le financement reste le nerf de la guerre. Selon l’Anah, une rénovation complète coûte en moyenne entre 25 000 et 60 000 euros. MaPrimeRénov’ finance une partie des travaux, mais ses conditions d’éligibilité évoluent régulièrement, ce qui rend les décisions d’investissement difficiles à planifier.
Un calendrier serré et des dépenses à financer
Le calendrier est contraint : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis janvier 2025, ceux classés F seront concernés en 2028 et ceux classés E en 2034. Cette échéance risque de pousser sur le marché des biens rénovés à la hâte, parfois au détriment d’une stratégie de performance cohérente.
Les aides cumulées, entre MaPrimeRénov’, CEE et éco-PTZ, ne couvrent qu’une partie des 25 000 à 60 000 euros nécessaires à une rénovation globale. Les critères de résilience climatique intégrés au nouveau DPE ne donnent, eux, droit à aucune aide spécifique. Le marché risque donc de se polariser entre les biens les plus performants et des passoires thermiques qui se déprécieront encore. D’ici 2050, l’objectif reste clair : faire disparaître les logements classés G et parvenir à un parc entièrement labellisé. Pour les propriétaires, chaque équipement et chaque devis compteront.
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